CASSAZIONE 17 MARZO 1999, N. 2395

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

                           
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:    
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente
Dott. Alfredo  MENSITIERI - Consigliere 
Dott. Musso Enrico  SPAGNA - Consigliere 
Dott. Giovanna  SCHERILLO - Rel. Consigliere 
Dott. Ettore  BUCCIANTE - Consigliere 

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
L. C., P. A., elettivamente domiciliati  in  ROMA, presso lo studio dell'avvocato  B.  V., difesi dagli avvocati V. B., B. G. A., giusta delega in atti;
                                                       - ricorrenti -

CONTRO
M. M., AMMINISTRATORE PRO-TEMPORE DEL CONDOMINIO sito in LEIVI, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. R.,  che lo difende unitamente all'avvocato R. M., giusta  delega  in atti;
                                                 - controricorrente -

NONCHÉ CONTRO
A. L., T. L., L. M.,  R.  G.,  L. V., R.  M.  G.,  A.  A.,  F.  L., C. M., T. V.,  R.  G.,  G. A., M. L., G. M., A. I.,  P.  S., C.  S.,  B.  M.,  F.   G.,   F. O., S. A.;
                                                         - intimati -

avverso la sentenza  n.  717-95  della  Corte  d'Appello  di  GENOVA, depositata il 13-07-95;
udita la relazione della causa  svolta  nella  pubblica  udienza  del 10-11-98 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito l'Avvocato G. D,  per  delega  dell'avvocato  V. B., depositata in udienza,  difensore  del  ricorrente  che  ha chiesto l'accoglimento del  ricorso;
udito il P.M. in persona del  Sostituto  Procuratore  Generale  Dott. Franco MOROZZO DELLA  ROCCA  che  ha  concluso  per  il  rigetto  del ricorso.. 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'amministratore del Condominio in Leivi, e i condomini tutti convennero in giudizio davanti al tribunale di Chiavari P. A. e L. C., quali soci della disciolta società Edil Residence s.n.c., costruttrice dell'immobile, per sentir dichiarare la condominialità dello spazio sottostante il piano interrato dell'edificio, spazio nel quale i convenuti, dopo la costituzione del condominio senza che fosse intervenuta alcuna riserva di proprietà, stavano ricavando ulteriori locali a proprio beneficio.
Con sentenza 26-5 - 13-6-92, pronunziata nella resistenza dei convenuti, il tribunale, ritenuto il detto spazio di proprietà comune, accolse la domanda attorea.
La decisione fu confermata, per la parte che qui interessa, dalla corte di appello di Genova, che, con sentenza 31-5 - 13-7-95, rigettò il gravame proposto dai convenuti ritenendo applicabile, nella specie, la presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 cod. civ..
La sentenza è stata impugnata dai soccombenti con ricorso per cassazione basato su un motivo unico illustrato da una memoria.
Ha resistito soltanto il Condominio, che ha presentato controricorso ed una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'unico motivo proposto i ricorrenti denunciano violazione di legge lamentando l'errata applicazione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art.1117 cod. civ.. A loro avviso, lo spazio oggetto di causa - posto tra il piano di posa delle fondazioni e la prima soletta - era suscettibile di proprietà separata e, pertanto, non poteva presumersi di proprietà comune. Aggiungono che la mancata previsione di tale spazio nel progetto edilizio e l'eventuale carattere abusivo del corrispondente vano, non incidevano sul regime di proprietà dello stesso.
La censura è infondata.
A norma dell'art.1117 cod. civ, per stabilire quali parti dell'edificio debbano essere considerate comuni, occorre anzitutto riferirsi al titolo. Nel silenzio del titolo, devono considerarsi comuni, oltre le parti espressamente indicate come tali dalla norma, quelle che funzionalmente sono destinate a servire alle esigenze comuni. L'indagine volta a stabilire, in relazione alla situazione concreta, la destinazione funzionale di dette parti spetta al giudice di merito e non è, pertanto, censurabile in sede di legittimità, se risulta basata su congrua e logica motivazione.
Tra le parti dell'edificio che l'art.1117 indica come comuni è il suolo dove sorge l'edificio, da intendersi, per giurisprudenza ormai costante, come piano di posa delle fondazioni (Cass.3111-76).
Poiché nella materia in esame non possono applicarsi i principi dell'accessione valevoli per la proprietà immobiliare in generale, ciò che emerge dal suolo non può ritenersi automaticamente di proprietà comune. Nel condominio degli edifici la proprietà è, infatti, divisa per piani orizzontali, e pertanto, nel silenzio del titolo, ciò che emerge dal suolo può essere considerato comune se, per le sue caratteristiche funzionali, è destinato alle esigenze comuni (Cass.6884-94, 3665-88).
In applicazione di tali principi, l'intercapedine posta tra il suolo comune e la prima soletta, va annoverata, se il titolo non disponga altrimenti, tra le cose di proprietà comune ai sensi dell'art.1117 1 comma cod. civ, perché, essendo destinata, per la sua particolare collocazione e natura, a sodisfare (*) esigenze comuni e non individuali (aerazione ovvero coibentazione dell'edificio), costituisce una parte non suscettibile di proprietà separata.
La sentenza impugnata non merita, dunque, censure.
Ed infatti, constatato che negli atti di vendita lo spazio in questione non veniva menzionato neppure come punto di riferimento per indicare le confinazioni delle porzioni poste a piano terreno e al seminterrato, la sentenza impugnata ha proceduto ad una minuziosa disamina di tutti gli elementi a disposizione per concludere che era da escluderne un'autonoma utilizzazione, e che, pertanto, esso doveva intendersi trasferito come parte comune, unitamente alle porzioni immobiliari. Nell'ambito di tale valutazione la questione dell'abusitività del vano costituisce soltanto uno dei tanti elementi di fatto considerati dal giudice d'appe<llo, che, come chiaramente emerge dalla sentenza impugnata, ha ritenuto decisive le caratteristiche strutturali dello spazio oggetto di causa, accuratamente esaminate e descritte per sottolineare la sua inutilizzabilità come entità autonoma e la sua univoca destinazione a soddisfare esigenze comuni (nella specie, la salubrità dell'edificio).
Consegue il rigetto del ricorso con la condanna dei ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di causa, liquidate come segue.

PQM

La corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alle spese, liquidate in lire 3.177.950, di cui lire tre milioni per onorari.
Roma, 10 novembre 1998 (*) ndr: così nel testo.