L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

QUALI I REQUISITI?

Il legislatore anche dopo la riforma del condominio introdotta con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 non fornisce la nozione di “Amministratore di Condominio”, ma per converso ha definito in modo preciso e tipico i doveri dell’amministratore, dal momento dell'accesso a tale professione prevedendo i requisiti, secondo tre criteri:

  1. la qualifica professionale e relativa verifica nonchè l’aggiornamento disciplinato nel dettaglio dl successivo D.M. 140/2014;
  2. controllo e modalità di gestione, realizzato anche attraverso l'obbligatoria apertura del conto corrente del Condominio per assicurare una trasparente gestione condominiale ed evitare confusioni tra patrimonio del Condominio e quello dell'amministratore nonché l'applicazione di prescrizioni per la rendicontazione annuale volte a rendere più agevole la comprensione delle entrate e delle uscite;
  3. maggiore capacità di controllo di questa da parte dei condomini.

I requisiti previsti dalla L. 220/12 sembrano delineare la figura di un amministratore professionista dotato di un'adeguata formazione e capacità organizzativa, che deve districarsi tra norme del codice civile, sentenze e leggi speciali, sicurezza degli impianti e risparmio energetico, obblighi fiscali e contabilità trasparente.

In particolare il legislatore con l'introduzione della suddetta norma ha modificato una modesta quantità di articoli del codice civile (circa 20) e ciò che di più saliente si trova agli artt. 1129 e 1130, gli artt. 1130 bis c.c. riguardante il “rendiconto” e 71 bis disp att. C.C. che elenca i requisiti richiesti al “nuovo” amministratore per svolgere il mandato e 71 ter disp. att. C.C. che regola l’eventuale attivazione del sito internet del condominio.  Il novellato art. 1129, al comma 15°, del codice civile disciplina, seppur in via residuale per tutto quanto non espressamente previsto negli articoli che riguardano tipicamente le funzioni e l'attività svolta dall'amministratore di condominio, che il rapporto tra condominio e amministratore è disciplinato delle norme sul mandato, recependo da ultimo la decisione a sezioni unite della Cassazione n. 9148/2008, pertanto l’amministratore può ritenersi un mandatario con rappresentanza con l’applicabilità degli artt. 1387 e ss. e 1703 e ss. C.C.

Il legislatore non ha normato tipicamente la figura professionale dell'amministratore di condominio, lasciandola nella disciplina uniforme delle professioni non organizzate in ordini o collegi, contenuta nella legge 14 gennaio 2013 n. 4. Attualmente gli amministratori di condominio non hanno l'obbligo di iscrizione nei Registri tenuti presso le associazioni di categoria o altri Registri tenuti da enti o istituzioni pubbliche (es. Camere di Commercio, Ministero di Grazia e Giustizia etc. L'articolo 71 bis, comma 1, lettera g) delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, stabilisce infatti che possono svolgere l'attività di amministratore di condominio, i soggetti che, tra l'altro, «…hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale».

La riforma del condominio ha ampliato e introdotto nuovi compiti e le responsabilità dell'amministratore professionista, sia negli articoli 1129, 1130, 1130 bis e 1131 del codice civile che nelle disposizioni di attuazione allo stesso codice.

Dal combinato disposto delle norme sopra citate se ne deduce agevolmente che l'amministratore per essere considerato un professionista debba svolgere la propria attività di lavoro con una specifica abilità e competenza, in modo organizzato, sistematico e continuativo.

Passando adesso ad una disamina maggiormente approfondita si evidenzia che la l. 220/2012 ha  introdotto l'art. 71 bis disp. att. cod. civ. che detta i requisiti necessari per lo svolgimento della professione di amministratore di condominio e testualmente recita:

“Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.”

In sostanza abbiamo due tipologie di requisiti:

  • quelli relativi alla onorabilità (v. lett. a, b, c, d, ed e)
  • quelli relativi alla professionalità (v. lett. f e g).

Le “maglie” inerenti i suddetti requisiti sono leggermente più ampie per alcune categorie, e cioè per gli amministratori-condòmini dello stabile, per i quali sono esclusi i requisiti di cui alle lett. f e g. Di poi, transitoriamente, il legislatore ha inteso prevedere un “favor” per coloro che all'entrata in vigore della legge avevano già svolto l'attività per almeno un anno nei tre anni precedenti, per i quali è ammesso lo svolgimento dell'attività di amministratore anche senza i requisiti di cui alle lettere f) e g), rimanendo però l'obbligo di formazione periodica (v. art. 71-bis, co.2 e 5).

La legge di riforma ha, altresì, normato espressamente e definitivamente le modalità di svolgimento delle funzioni acclarando la possibilità che lo svolgimento dell'attività possa essere esercitata anche in forma societaria sia di persone che di capitali. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti "dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi" (v. art. 71-bis, co.3).

Come già esplicitato seppur in forma di richiamo alla norma, i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori di condominio e dei relativi corsi formativi sono disciplinati dal Decreto Ministeriale n. 140 del 13 Agosto 2014 in vigore dal 9 Ottobre 2014 (corso di formazione iniziale, che dev’essere di almeno 72 ore, e di aggiornamento annuale, previsto per almeno 15 ore).  Detto Decreto emanato proprio sull’obbligo di formazione disciplina i requisiti dei corsi e quelli dei formatori e dei responsabili scientifici (cioè di coloro che, in sostanza, supervisionano e attestano la conformità di alcuni aspetti del corso alle norme di legge (v. art. 4, DM 140/2014).

Il corso per amministratore di condominio deve fornire:

  1. le competenze tecniche;
  2. nozioni giuridico-amministrative aggiornate;
  3. Principi e nozioni di contabilità e tributarie;
  4. “skill” gestionali.

Le suddette prescrizioni costituiscono i fondamenti indispensabili per gestire un fabbricato in regime condominiale.

Il Legislatore ha altresì previsto poi, al fine di assicurare la suddetta competenza e la professionalità richiesta nell'esercizio della professione che alla fine del corso sia rilasciato un attestato che abilitata all’attività.

I suddetti corsi e requisiti sono da considerarsi fondamentali e tipici, tanto che la giurisprudenza, chiamata in più occasioni ad esprimersi su detti argomenti, tra cui la più autorevole al momento pare sia quella  del Tribunale di Padova che con sentenza 818/2017, ha concluso per la nullità della delibera di nomina dell'amministratore che non aveva adempiuto all'obbligo di aggiornamento professionale così motivando: “…Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiche´ non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi; Seguendo questo meccanismo non e` possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo. E’ pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potra` assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla….Sa da un lato puo` ritenersi che la nomina ad amministratore e` da ritenere valida perche´ il Condominio convenuto ha provato la sussistenza dei requisiti dell’amministratore al momento della sua nomina, per avere frequentato il corso obbligatorio per l’anno 2014/2015 dall’altro va dichiarato che l’impugnativa da parte dell’attore con la richiesta di nullita` della delibera e conseguente revoca dell’amministratore (conseguenza automatica) era legittima e giustificata proprio dal comportamento tenuto dall’Amministratore del Condominio che non era stato in grado di fornire la prova della sussistenza dei suoi requisiti, prima della sua nomina….”

Concludendo, pertanto, si ritiene che possa svolgere l'attività di amministratore di condominio, solo chi sia in possesso di una adeguata formazione, potendo garantire ai condomini che gli affidano la tutela dei loro beni immobili un'adeguata gestione.

Passando poi, ai diritti del singolo condomino nei confronti dell'amministratore si specifica che ognuno ha diritto di chiedere ed ottenere dall'amministratore copia delle certificazioni che attestano la sua partecipazione con profitto al corso di formazione iniziale o di aggiornamento previsti per legge. Anche in questo caso, secondo giurisprudenza costante, l'assenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp att. c.c., che è una norma dettata nell'interesse pubblico, generale e fondamentale, implica la nullità della deliberazione assembleare di nomina dell'amministratore di condominio, per violazione di norme imperative, con conseguente nullità del mandato fiduciario conferito allo stesso amministratore, impossibilità per il medesimo di riscuotere gli emolumenti deliberati dall'assemblea e risarcire il danno generato da una “non corretta” gestione al condominio.

Di talchè il comportamento dell'amministratore che non abbia conseguito l'attestato, con profitto, per la frequentazione del corso iniziale di formazione o di aggiornamento costituisce “grave irregolarità” ai sensi dell'art. 1129 c.c. e può essere contestata anche su richiesta di un solo condomino. La relativa delibera di nomina può essere impugnata “sine die” dal condomino interessato per farne dichiarare la nullità, con conseguente revoca dell'amministratore inadempiente da parte dell'Autorità Giudiziaria. Da tali prescrizioni si deduce chiaramente che l'amministratore, privo dei requisiti previsti dall'art. 71 bis disp. att. c.c., non abbia diritto al compenso per l'attività illegittimamente espletata, né di conseguenza possa agire contro il condominio per ottenerne il pagamento.


Ad oggi, a conclusione della disamina, si auspica, da parte della dottrina e parte della giurisprudenza, per la creazione del contratto tipico che regolamenti il rapporto tra l'amministratore e il condominio nonché la creazione di un albo nazionale disciplinato da un ordine professionale con relativo codice deontologico nazionale e esame abilitante di accesso alla suddetta professione, attesa l'importanza e la varietà delle norme, diritti e obblighi che si trova a dover “fronteggiare” quotidianamente a tutela della collettività, intesa come espressione di evoluta civiltà giuridica per chi voglia approcciare a detta professione.

 

                                                                                   (avv. Francesca Morgante)                

  

 

ALLEGATI: