ONERI CONDOMINIALI E ESECUZIONI IMMOBILIARI

     Nella pluralità di fattispecie giuridiche che l'amministratore si trova a dover gestire, accade sempre più di frequente, a causa dello status economico attuale dei recenti ultimi dieci anni soprattutto, che un’immobile facente parte del Condominio, sia sottoposto ad esecuzione immobiliare e venduto all’asta. Il “cuore” della problematica che spesso l'amministratore si trova a dover “fronteggiare” riguarda  la sorte delle spese condominiali non pagate dal debitore esecutato.

Per poter comprendere come “gestire”, in modo adeguato e professionale, tale  caso particolare, occorre preliminarmente passare alla disamina le norme applicabili al caso di specie partendo dall'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile che espressamente statuisce: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente."

Questa norma si applica in tutti i casi di compravendita e, pertanto, anche a seguito di esecuzione immobiliare ove l'aggiudicatario di un bene risulterà, in applicazione della suddetta norma, obbligato solidalmente, con il debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente.

La nozione di "anno" deve essere riportata all'esercizio amministrativo/contabile del condominio, che potrebbe non coincidere con l'anno solare.

E’ bene sottolineare il momento in cui l'amministratore può esigere la riscossione degli eventuali oneri condominiali dovuti dall'esecutato specificando che l'aggiudicatario di un bene all'asta acquista il diritto di proprietà sull'immobile a seguito alla pubblicazione da parte del Cancelliere del decreto di trasferimento del bene pignorato sottoscritto dal Giudice dell'esecuzione. Solo da tale momento, l'aggiudicatario del bene ne diventa proprietario e dunque direttamente obbligato nei confronti del condominio.

A seguito di ciò, per effetto della solidarietà sancita dal citato art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, l'amministrazione condominiale ha titolo per pretendere dal nuovo proprietario l'integrale pagamento delle spese relative all'anno in corso e all'anno precedente dalla pubblicazione del decreto firmato.

All'uopo occorre precisare che con il termine “anno in corso e a quello precedente”, il legislatore fa riferimento non all'anno solare, ma bensì all'anno contabile determinato dalla chiusura del bilancio condominiale.
Da ciò discende necessariamente che la normativa esaminata deve trovare applicazione solo ed esclusivamente per le spese condominiali maturate e rendicontate nel bilancio consuntivo vigente alla data del trasferimento dell’immobile, oltre che per le spese preventivate e approvate sempre alla data del trasferimento nel bilancio preventivo.

Ciò comporta che tutte le spese condominiali rimaste insolute, che sono maturate e rendicontate in anni antecedenti, non ricadono nel campo di applicazione dell’art 63 disp. att. del c. c. e indipendentemente dal fatto che esse vengano costantemente richiamate dall'amministratore nei nuovi bilanci dello stabile solitamente alla voce: “saldo esercizio precedente”; voce necessariamente a debito quando si parla della posizione di un condomino abitualmente moroso.

Ne consegue che l’amministratore di condominio, nel caso in esame, non potrà pretendere l'eventuale intera posizione debitoria del precedente proprietario a chi ha acquistato l'unità abitativa attraverso una procedura di asta giudiziaria; da essa andranno escluse tutte le spese maturate e rendicontate nei bilanci consuntivi del condominio antecedenti all'ultimo approvato alla data del decreto di trasferimento della unità abitativa.

Per converso, l'amministratore di condominio ben potrà richiedere al nuovo condomino, la sommatoria delle voci risultanti dal saldo del bilancio consuntivo e di quello preventivo approvati dall'assemblea condominiale alla data del decreto di trasferimento dell'immobile.

Relativamente al principio di solidarietà sancito dal suddetto art. 63 disp. att. c.c., si evidenzia che in base all'art. 1292 c.c. l'aggiudicatario che paga le spese condominiali al posto del debitore esecutato ha il diritto di rivalsa, ossia di farsi rimborsare.

Il vecchio proprietario tuttavia, rimane comunque obbligato, verso il suo ex condominio, al pagamento delle spese condominiali, sia per quanto riguarda i debiti pregressi non rientranti nel campo di applicazione del comma 4° dell’art 63 disp. att. del c.c. sia per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.
L’art. 63 disp. att del c.c. comma 4°, infatti, in relazione ai contributi condominiali che ricadono nel suo campo di applicazione, fa sorgere in capo all’acquirente e al venditore della unità abitativa un debito a cui sono entrambi
solidalmente vincolati al pagamento. In altre parole l’amministratore di condominio potrà richiedere il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente, sia al vecchio proprietario sia a quello nuovo, potendo scegliere tra chi, dei due, offra migliori garanzie di pagamento (di solito l'aggiudicatario); l'obbligazione estinta dall'uno libera per l'effetto anche l'altro obbligato nei confronti del condominio, ma non tra i coobbligati per effetto della rivalsa di cui al precedente capoverso.

Passando poi alla trattazione e procedura tecnica di “tentativo di recupero delle somme dovute dall'esecutato, si evidenzia che l'amministratore, nel caso di specie, attraverso il conferimento di un mandato ad un legale di fiducia,  potrà azionare il proprio credito, attraverso un atto di intervento nella procedura esecutiva, precisando in tale sede tutte le spese condominiali di cui alla morosità maturata dal debitore esecutato nei confronti della compagine condominiale, sia singolarmente, sia solidalmente con l'acquirente, “auspicando” la partecipazione, a seconda dei privilegi degli altri crediti, alla ripartizione di quanto ricavato dalla vendita forzosa dell’appartamento. Qualora il Condominio abbia spiegato atto di intervento tempestivo nella procedura esecutiva immobiliare, ma per incapienza del ricavato dalla vendita, non trovi soddisfazione del proprio credito (vuoi perché il condominio deve concorrere con altri creditori nella ripartizione del ricavato, i quali hanno spesso un credito avente un privilegio di grado superiore, rispetto al credito da spese condominiali vantato dal condominio ad es. credito ipotecario vantato dagli istituti bancari), il Condominio potrà instaurare nuove procedure esecutive nei confronti del vecchio proprietario colpendo altri beni dello stesso, ove esistenti.

Nell’ipotesi in cui il Condominio, non riuscisse a recuperare tali crediti dal debitore, dovrà ripartire l'importo insoluto su tutti i rimanenti condomini ad esclusione dell'aggiudicatario come statuito dall’art. 63 disp. att. c.c. : …Le spese insolute riguardanti le altre annualità precedenti resteranno pertanto a carico del debitore esecutato e degli altri condomini, con esclusione dell'aggiudicatario.

 

                                                                                  (Avv. Francesca Morgante)

  

 

ALLEGATI: