Ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato alla luce del D.Lgs. 73/2020 – Linee guida operative
Il Decreto Legislativo 14 luglio 2020, n. 73, ha introdotto significative modifiche in materia di contabilizzazione e ripartizione delle spese per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria nei condomini. La nuova normativa, superando il previgente obbligo di adozione della norma tecnica UNI 10200, conferisce all’assemblea condominiale maggiore autonomia nella determinazione dei criteri di riparto, pur nel rispetto di principi inderogabili di equità e proporzionalità.
La presente comunicazione intende fornire agli Amministratori associati un quadro chiaro delle novità e delle corrette procedure da adottare per una gestione trasparente e a norma di legge.
Principali novità normative
L’art. 9, comma 5, lettera d) del D.Lgs. 73/2020 stabilisce i seguenti punti cardine:
- Quota a consumo (variabile): La spesa attribuita al consumo volontario individuale, misurata tramite i dispositivi di contabilizzazione, deve corrispondere ad almeno il 50% della spesa totale. L’assemblea può deliberare una percentuale superiore, incentivando ulteriormente il risparmio energetico.
- Quota fissa: La restante parte, destinata a coprire i costi comuni e le dispersioni involontarie dell’impianto (quota fissa), non può superare il 50%. Tale quota deve essere ripartita secondo un criterio predeterminato, che può essere basato, a titolo esemplificativo, sui millesimi di proprietà, sui metri quadrati utili o sulla potenza termica installata.
- Superamento dell’obbligo della norma UNI 10200: La norma tecnica UNI 10200 non è più il criterio vincolante per legge per la ripartizione. Tuttavia, essa rimane un valido riferimento metodologico per la redazione di una relazione tecnica asseverata, utile a giustificare una diversa suddivisione delle quote qualora sussistano comprovate differenze di fabbisogno termico tra le unità immobiliari.
Il ruolo e le responsabilità dell’Amministratore
In questo nuovo quadro normativo, l’Amministratore assume un ruolo cruciale di guida e consulente per l’assemblea. È sua responsabilità garantire che la delibera adottata sia legittima, trasparente e documentata. Si raccomandano i seguenti passaggi:
- Istruttoria preliminare: Predisporre e presentare all’assemblea una chiara informativa sulle opzioni disponibili, illustrando diversi scenari di ripartizione (es. 50/50, 60/40, 70/30). È opportuno supportare tali scenari con dati oggettivi, come i consumi storici delle stagioni precedenti.
- Supporto alla decisione: Fornire all’assemblea tutti gli elementi necessari per una scelta consapevole. Qualora si opti per criteri complessi, è consigliabile avvalersi di una relazione tecnica redatta da un professionista qualificato, che possa analizzare le specificità dell’edificio e motivare la scelta del criterio di riparto per la quota fissa.
- Corretta verbalizzazione: La delibera assembleare deve essere redatta in modo inequivocabile, specificando nel verbale:
- Le percentuali esatte adottate per la suddivisione tra quota variabile e quota fissa.
- Il criterio scelto per il riparto della quota fissa (es. millesimi di proprietà generali, millesimi riscaldamento, metri quadrati, ecc.).
- Le modalità di gestione di eventuali casistiche particolari, come le unità immobiliari non occupate o il servizio di produzione di acqua calda sanitaria centralizzata.
Esempio di ripartizione
A titolo esemplificativo, si considera una spesa totale stagionale di € 10.000,00 e una delibera assembleare che ha stabilito un riparto 60% (variabile) e 40% (fissa).
- Quota variabile (a consumo): € 6.000,00. Questo importo sarà suddiviso tra i condòmini in base alle letture individuali dei dispositivi di contabilizzazione.
- Quota fissa (costi comuni/involontari): € 4.000,00. Questo importo sarà suddiviso tra tutti i condòmini in base al criterio prescelto dall’assemblea (es. millesimi di proprietà).
Riferimenti normativi e tecnici
- Decreto Legislativo 14 luglio 2020, n. 73, art. 9, comma 5.
- Norma tecnica UNI 10200 (come riferimento facoltativo).
- Documenti e pareri tecnici elaborati da AiCARR, CNI e ANACI.
Conclusioni
La nuova disciplina normativa offre ai condomini un’importante opportunità per personalizzare la ripartizione delle spese di riscaldamento in modo più equo e aderente alle caratteristiche del proprio edificio. L’Amministratore, in qualità di professionista, ha il compito di guidare questo processo decisionale, assicurando il rispetto della legge, la massima trasparenza e la prevenzione di futuri contenziosi, valorizzando così una gestione efficiente e responsabile dell’impianto comune.
