Il cappotto termico: guida rapida ai punti chiave per l’amministratore
L’intervento di isolamento a cappotto è una delle più grandi opportunità per la riqualificazione degli edifici, ma nasconde complessità che l’amministratore deve governare per evitare problemi futuri.
Installare un cappotto termico non significa solo “applicare dei pannelli”: è un intervento che modifica profondamente il comportamento dell’edificio. Una gestione errata può portare a gravi criticità come muffe, condense e, nei casi peggiori, seri rischi di incendio.
Ecco un’infarinatura dei punti chiave che ogni amministratore deve presidiare.
1. Non è un lavoro “Fai-da-te”: serve un progetto Serio
Il primo errore da evitare è partire senza un’analisi tecnica.
- Affidarsi a un progettista qualificato: Prima ancora di scegliere l’impresa, serve un tecnico che analizzi l’edificio (magari con una termocamera) per trovare i “ponti termici” (i punti freddi) e progettare una soluzione che prevenga la formazione di muffa e condensa.
- È un “Sistema”, non un Insieme di materiali: Il cappotto è un “kit” certificato (collante, isolante, rete, finitura). Non si possono mischiare materiali di marche diverse, pena la perdita di ogni garanzia. Il progetto deve specificare quale sistema certificato utilizzare.
2. Scegliere l’impresa giusta (e qualificata)
La posa in opera è delicata quanto il progetto.
- Verificare le competenze: L’impresa deve essere qualificata per la posa di cappotti.
- Verificare la sicurezza: Con le nuove norme (come la “Patente a Crediti”), l’amministratore, in qualità di committente, deve essere ancora più rigoroso nel verificare l’idoneità dell’impresa a operare in sicurezza.
3. Il rischio incendio in facciata è reale
Un cappotto, se progettato male o con materiali non idonei, può favorire la rapida propagazione di un incendio lungo la facciata.
- Normativa antincendio: Specialmente per gli edifici più alti (sopra i 12 metri), esistono regole precise imposte dai Vigili del Fuoco.
- Le “fasce tagliafiamma”: Il progetto deve includere una valutazione del rischio incendio e, quasi sempre, l’installazione di “fasce tagliafiamma”. Si tratta di barriere con materiale incombustibile (come la lana di roccia) posizionate strategicamente (spesso a ogni piano) per impedire al fuoco di “correre” verticalmente.
4. La vita dopo il cappotto: manutenzione e gestione
L’intervento non finisce con la fine del cantiere.
- L’edificio “respira” diversamente: Un edificio “sigillato” richiede una gestione diversa della ventilazione interna per evitare la formazione di condensa. I condòmini vanno informati su queste nuove necessità.
- Serve un piano di manutenzione: Il cappotto non è eterno e non è “senza manutenzione”. L’impresa deve fornire un manuale d’uso e manutenzione. L’amministratore dovrà poi pianificare controlli periodici (pulizia, verifica di crepe, controllo dei giunti) per mantenere l’investimento efficiente nel tempo.
- Archiviare tutto: Tutta la documentazione (progetto, certificazioni dei materiali, manuale di manutenzione, relazione antincendio) è fondamentale e deve essere conservata nel Registro di Anagrafe Condominiale.
In sintesi, il ruolo dell’amministratore è assicurarsi che il cappotto sia un sistema integrato: progettato correttamente, posato da professionisti e manutenuto nel tempo.
Francesco Venunzio
