CASSAZIONE 18 MAGGIO 2017, N. 12579

LA DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE A DISPOSIZIONE DEI CONDOMINI  La Suprema Corte specifica come la richiesta mossa dalla ricorrente di vagliare la correttezza dell’interpretazione del giudice di appello rispetto alle norme regolamentali non è ammissibile in grado di Cassazione, deputato unicamente al vaglio di legittimità e non anche di merito.In particolare secondo la Corte «le disposizioni contenute in un regolamento di condominio hanno natura regolamentare, organizzativa o contrattuale, sicché l’interpretazione o l’applicazione di esse fatta dal giudice del merito non può essere denunciata in sede di legittimità, come se si trattasse di violazione o falsa applicazione di norme di diritto».Nel merito della questione, la Suprema Corte afferma la validità dell’operato dell’amministratore in quanto anche se la norma prevedeva l’invio di documentazione, questa era stata per un decennio interpretata piuttosto come una messa a disposizione della contabilità anche per evitare inutili intralci all’attività dell’amministratore.Secondo la Corte, quindi, la tacita accettazione di tale condotta da parte dell’amministratore aveva rilievo ai sensi dell’art. 1362, comma 2, c.c. che prevede che «per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto».In buona sostanza l’accettazione per dieci anni da parte dei condomini di tale comportamento da parte dell’amministratore aveva di fatto comportato la modificazione del regolamento condominiale, per lo meno riguardo alla sua interpretazione.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANAC ...Leggi di più...

TRIBUNALE DI ROMA 30 GENNAIO 2017, N. 1619

IN ASSENZA DI CONTATORI DIVISIONALI L’ACQUA SI DIVIDE IN MILLESIMI  Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 1619 del 30 gennaio 2017, ha dichiarato nulla la delibera assembleare che aveva ripartito le spese dell’acqua tra i condomini in parti uguali. Il Tribunale richiama l’indirizzo giurisprudenziale prevalente in materia, secondo il quale nel condominio le spese relative al consumo di acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo, se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche (Cass. civ., 1.8.2014, n. 17557) come, ad esempio, i “contatori di sottrazione”, installati in ogni abitazione. In assenza di tali dispositivi, il riparto dell’acqua va effettuato secondo i millesimi di proprietà.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 31 OTTOBRE 2014, N. 23304

L’INTERCAPEDINE RIENTRA TRA LE PARTI COMUNI SE IL TITOLO NON DISPONE DIVERSAMENTE  La realizzazione, da parte del singolo condomino proprietario di un locale al piano terra, di due aperture sul muro del fabbricato per accedere ad un'intercapedine che esisteva tra le fondamenta dello stabile è stato ritenuto illegittimo da parte dei giudici di Piazza Cavour. Gli Ermellini hanno richiamato il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui "l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà (e anzi in quelli dei piani terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini) è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484

LASTRICO ESLUSIVO. LA SPESA SOLO ALLE UNITA’ IMMOBILIARI COPERTE DALLA SUPERFICIE In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura. La Suprema Corte spiega che l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce  a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. Nello specifico, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione. Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

TRIBUNALE DI MILANO 4 MAGGIO 2017, N. 4895

NELL’OPPOSIZONE A DECRETO INGIUNTIVO NON SI PUO’ SINDACARE SULLA VALIDITA’ DELLA DELIBERA  Nel procedimento di opposizione a un decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questo riservato al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate.La nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali non potrà, pertanto, essere fatta valere nel giudizio di opposizione, bensì solo in via separata con l’impugnazione di cui all’art. 1137 c.cEstratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 16 MAGGIO 2017, N. 12177

PER LA RIPARAZIONE DEL CORTILE CHE FUNGE ANCHE DA COPERTURA  SI APPLICA IL 1125 C.C. Qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c..Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

TRIBUNALE DI MILANO 27 MARZO 2017, N. 3517

RINVIARE UN’ASSEMBLEA NON MODIFICA LE FORMALITA’ DI CONVOCAZIONE  Secondo Il tribunale di Milano, il rinvio dell’assemblea già regolarmente convocata deve seguire le medesime forme della convocazione  (art. 66 disp. att. c.c.)  in mancanza si deve concludere per l’invalidità della delibera impugnata. L'affissione in bacheca del rinvio non comporta il rispetto della normativa citata la quale prevede che l'avviso sia effettivamente giunto a tutti i condomini almeno 5 giorni prima. Incombe sull'amministratore l'onere della prova di tale circostanza"Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184

IN ASSENZA DI TITOLI IL SOTTOTETTO RIENTRA TRA I BENI COMUNI  In tema di condominio costituiscono parti comuni dell’edificio, «se il contrario non risulta dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, etc., e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune». Criterio principale, quindi, è la presenza (o assenza) di titoli. Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto può dirsi comune, «se risulti destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune». Se, invece, l’esclusiva funzione che riveste è quella di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, «tramite la creazione di una camera d’aria», e se non è dotato di dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo», allora può considerarsi pertinenza di tale appartamento. Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11177

LO STATO DELL'EDIFICIO NELLA VALUTAZIONE DELLA LESIONE DEL DECORO Il giudice che si trovi a dover valutare la sussistenza o meno di una lesione al decoro architettonico di un edificio condominiale a causa dell'intervento di un singolo condomino, deve valutare anche le condizioni in cui si trovava precedentemente il fabbricato potendo anche giungere alla conclusione che l'ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo (fattispecie relativa alla realizzazione di un terrazzino ad uso privato su una porzione di tetto condominiale.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 09 MAGGIO 2017, N. 11375

INCOMBE SUL CONDOMINO CHE IMPUGNI L’ONERE DI SOVVERTIRE LA PRESUNZIONE DI VERITÀ DI QUANTO RISULTA DAL VERBALE L’art. 1137, comma 2, c.c. ammette, l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova.  Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale. Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 26 APRILE 2017, N. 10304

COSTRUIRE IN ADERENZA. IL PIANO REGOLATORE LO VIETA E IL CONDOMINO DEVE ARRETRARSI  I condomini convenivano in giudizio il proprietario dell’appartamento il cui terrazzo, realizzato a ridosso della parte condominiale, violava le distanze legali, chiedendone l’arretramento e il risarcimento del danno. La Cassazione afferma che qualora il piano particolareggiato esecutivo urbano prescriva determinate distanze dal confine, non è consentita la costruzione in aderenza, salvo che siano proprio le norme regolamentari a prevedere diversamente. La disciplina del piano particolareggiato è integrativa del codice civile e, in tema di distanze nelle costruzioni, l'art 873 c.c. cede alla norma regolamentare. Nella specie il piano regolatore e il piano particolareggiato del Comune di Nettuno all'art. 9 delle norme tecniche di attuazione prevede per ogni nuova edificazione i distacchi dai confini non dovranno essere inferiori a m. 4, che lo strumento urbanistico comunale vieta la possibilità di costruire in aderenza, e che le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi non sono derogabili dalle parti. Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 28 APRILE 2017, N. 10621

PER UN DECRETO INGIUNTIVO E’ SUFFICIENTE ANCHE SOLO LA DELIBERA DI APPROVAZIONE DEL PREVENTIVO SENZA LO STATO DI RIPARTO  Con il disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., l'amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, mentre l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico.Ed invero, l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.Il verbale di assemblea condominiale, contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del "preventivo" di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell'art. 63 disp. att.c.cEstratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

NOVITA' SULLA VIDEOSORVEGLIANZA

ANACI segnala quanto previsto in materia di videosorveglianza (per fini di sicurezza urbana e altre finalità di interesse pubblico) dal decreto legge 14/2017, recante disposizioni urgenti in materia di sicurezza delle città, come convertito, con modificazioni, dalla legge aprile 2017, n. 48.In particolare l’art. 7 ("Ulteriori strumenti e obiettivi per l'attuazione di iniziative congiunte”), comma 1-bis prevede ora che:"Al fine di conseguire una maggiore diffusione delle iniziative di sicurezza urbana nel territorio, nonché per ulteriori finalità di interesse pubblico ...Leggi di più...

CASSAZIONE 24 MARZO 2017, N. 14467

MOLESTIE OLFATTIVE, PER LA CASSAZIONE C’E’ REATO La Cassazione ha confermato le decisioni dei primi due gradi di giudizio sostenendo che quanto previsto dall’art. 674 del codice penale è configurabile anche nel caso di molestie olfattive. La peculiarità della sentenza sta nel chiarimento da parte della Cassazione di aver chiarito che nel reato di getto pericoloso di cose possono essere ricomprese anche le emissioni di odori da cucina che superano la soglia di tollerabilità.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920

DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA’ ECCO CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI   In tema di pagamento oneri condominiali, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem. Nella specie il condomino ingiunto proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del Condominio eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio, egli non risultava proprietario dell’unità immobiliare bensì titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale. Il Giudice di Pace, in parziale accoglimento dell’opposizione, condannava il condomino al pagamento di una minore somma per le spese condominiali di ordinaria amministrazione mentre la somma, dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, veniva posta a carico della proprietaria dell’immobile.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

POLIZZA RC AMMINISTRATORE ANACI

Gentili Associati,con la presente Vi informiamo che a far data dalle ore 24.00 del 01/04/2017 la polizza di RC Professionale ANACI è stata rinnovata con la Compagnia Arch Insurance Company Ltd per il tramite di DUAL Italia SpA.Vi segnaliamo pertanto che eventuali circostanze conosciute in forma scritta FINO alla data del 01/04/2017, da cui potrebbero insorgere sinistri e conseguenti richieste di risarcimento, dovranno essere inviate alla Compagnia Nobis (ma da indirizzare sempre al Broker Ernesto Solari ai riferimenti consueti e sotto nuovamente riportati per comodità), entro la data del 30/04/2017. ...Leggi di più...

AGENZIA DELLE ENTRATE E ANACI PER I SUOI ASSOCIATI

Gentile Associato,a seguito di espressa richiesta scritta di ANACI verso l'Agenzia delle Entrate, si allega la risposta di quest'ultima che riporta:"......L'Amministratore di Immobili può ottenere l'abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario .........."Pertanto, l'Amministratore di Condominio professionista potrà richiedere per il proprio studio, e non più per ciascun cliente (edificio amministrato),una sola specifica autorizzazione per l'invio telematico dei dati di propria competenza all'Agenzia delle Entrate ...Leggi di più...

IN ITALIA CIRCA 1MILIONE 200 MILA CONDOMINI A RISCHIO SICUREZZA

Non solo adeguamento antisismico, ma anche monitoraggio e adeguamento di tutti gli impianti: l’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) denuncia la carenza di controlli complessivi negli edifici. Ogni anno nelle abitazioni avvengono circa 30.000 incidenti, di cui 6.000 di origine elettrica. Complessivamente 1 persona muore ogni giorno a causa di infortuni di questo genere. ...Leggi di più...

CASSAZIONE 27 MAGGIO 2016, N. 41785

DIRITTO DI CRITICA SULL’OPERATO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO  In tema di diffamazione a mezzo stampa, il diritto di critica utilizzando espressioni che esplicitano le ragioni di un giudizio negativo  nei confronti di un amministratore per la mancanza di titoli abilitativi, non assume caratteri in sè infamanti e/o umilianti, nè appare carica di significati aggressivi verso la persona, quando questi si riferiscono esclusivamente al suo operato in quanto tale, ritenuto sbagliato in relazione alla circoscritta questione fiscale di interesse del condominio. Nel caso di specie l’amministratore aveva ipotizzato la possibilità che i condomini potessero detrarsi le spese sostenute per il parcheggio. Nel giudizio tale possibilità di detrazione è risultata smentita risultando, pertanto, veritiera, nel caso specifico, la censura di ignoranza della legge fiscale mossa nei confronti dell'amministratore.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

CASSAZIONE 17 MARZO 1999, N. 2395

SE IL TITOLO NON DISPONE DIVERSAMENTE L’INTERCAPEDINE E’ PARTE COMUNE  L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato.Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI ...Leggi di più...

TERREMOTO CENTRO ITALIA

Cari Colleghi,
la tragedia che ha colpito con il terremoto le popolazioni dei Comuni dell'alto Lazio, delle Marche e dell'Umbria ha sconvolto l'ANACI.
I Cittadini Italiani tutti hanno subito un dolore profondo, anche se non hanno avuto un diretto coinvolgimento e i più si sono attivati, in varie forme, per stare vicini alle persone che hanno perso i propri cari o visto crollare il bene di una vita, la propria casa o il proprio luogo di lavoro.
Il Presidente Nazionale Francesco Burrelli si è attivato con immediatezza, monitorando la situazione e contattando personalmente i Presidenti ANACI coinvolti per avere notizie aggiornate e ragguagli sull'evolversi della situazione...Leggi di più

ANACI

ANACI è la più grande associazione a livello nazionale che raggruppa oltre 8.000 amministratori di condominio, amministratori professionisti che seguono nelle varie città dai 50 ai 100 condomini ciascuno.

 

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AMMINISTRARE Immobili è la Rivista Ufficiale dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari

 

 

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ANACI segnala quanto previsto in materia di videosorveglianza (per fini di sicurezza urbana e altre finalità di interesse pubblico) dal decreto legge 14/2017, recante disposizioni urgenti in materia di sicurezza delle città, come convertito, con modificazioni, dalla legge aprile 2017, n. 48.In parti...

POLIZZA RC AMMINISTRATORE ANACI

Gentili Associati, con la presente Vi informiamo che a far data dalle ore 24.00 del 01/04/2017 la polizza di RC Professionale ANACI è stata rinnovata con la Compagnia Arch Insurance Company Ltd per il tramite di DUAL Italia SpA. Vi segnaliamo pertanto che eventuali circostanze conosciute in forma ...

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SEMINARIO ANACI CHIAVARI

Il giorno 7 OTTOBRE 2017 dalle ore 9,30 alle ore 10,30 l'ANACI CHIAVARI terrà presso LA SALA GHIO SCHIFFINI - SOCIETA' ECONOMICA IN VIA RAVASCHIERI 1 un SEMINARIO dal titolo:"IL NUOVO STATUTO ED IL NUOVO REGOLAMENTO SULL'ATTIVITA' DI FORMAZIONE ANACI: LA DEONTOLOGIA AL CENTRO " . Gli associati che parteciperanno all'evento avranno la possibilità di maturare n. 1 crediti formativi. (vedi programma nell’area Eventi – Documenti Eventi Formativi ).

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CONVEGNO ANACI CHIAVARI

IL GIORNO 7 OTTOBRE 2017 DALLE ORE 10,30 ALLE ORE 13,30 L'ANACI CHIAVARI TERRÀ PRESSO LA SALA GHIO SCHIFFINI - SOCIETA' ECONOMICA IN VIA RAVASCHIERI 1 UN CONVEGNO DAL TITOLO:"IL CONDOMINIO E LA PROPRIETA' PROVATA: TRA SCONTRO E COLLABORAZIONE" . GLI ASSOCIATI CHE PARTECIPERANNO ALL'EVENTO AVRANNO LA POSSIBILITÀ DI MATURARE N. 2 CREDITI FORMATIVI. (VEDI PROGRAMMA NELL’AREA EVENTI – DOCUMENTI CONVEGNI ).

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INCONTRO ANACI MILANO

IL GIORNO 4 LUGLIO 2017 DALLE ORE 9,30 ALLE ORE 12,30 L'ANACI MILANO TERRÀ PRESSO LA SEDE IN VIALE SABOTINO 22 UN INCONTRO DAL TITOLO:"ATTIVITA' TECNICHE PER LA REDAZIONE DEI CERTIFICATI D'IDONEITA' STATICA (CIS) " . GLI ASSOCIATI CHE PARTECIPERANNO ALL'EVENTO AVRANNO LA POSSIBILITÀ DI MATURARE N. 3 CREDITI FORMATIVI. (VEDI PROGRAMMA NELL’AREA EVENTI – DOCUMENTI EVENTI FORMATIVI ).

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