Il moderno solaio portante costituisce parte comune
Il moderno solaio portante costituisce parte comune
di Francesco Burrelli, presidente nazionale Anaci e Edoardo Riccio, direttore Centro studi nazionale Anaci
07 Febbraio 2024
L’interpretazione tradizionale dell’articolo 1125 Codice civile considera il solaio interpiano in comproprietà dei proprietari esclusivi delle due unità immobiliari l’un l’altra sovrapposte, sulla base del presupposto che il manufatto fornirebbe utilità soltanto a queste. Il centro studi nazionale Anaci però chiede venga tenuto in debito conto il fatto che il solaio interpiano moderno, inerendo alla struttura portante dell’edificio condominiale e contribuendo pertanto alla sua stessa esistenza sotto il profilo della staticità, fornisce utilità a tutte le unità immobiliari, soddisfacendo un interesse collettivo condominiale legato alla sicurezza.
La giurisprudenza, sia di legittimità sia di merito, è stata compatta nel ritenere che il solaio interpiano svolga una funzione limitata alle due unità l’una all’altra sovrapposte. La dottrina condominiale, al contrario, si è mostrata più sensibile alla concreta funzione svolta dal solaio interpiano in relazione all’intero edificio condominiale. Esimi giuristi concordano nel sottolineare che «nelle costruzioni moderne, il solaio è costituito da una struttura che può essere di cemento o di metallo e che serve non solo a separare orizzontalmente i piani di un fabbricato, ma assume funzione portante, essendo formato da laterizi su travi di ferro o di cemento armato, sostenuti da travetti che si scaricano sui muri maestri. Esso non è necessario soltanto per dividere i due piani, ma forma parte integrante dell’ossatura dell’edificio e, sotto questo aspetto, si deve considerarlo come comune a tutti i condòmini».
Lungo il secolo scorso è mutata la tecnica costruttiva degli edifici. Si è assistito al passaggio da un solaio interpiano costruito per servire soltanto da copertura del piano inferiore e da sostegno del piano superiore ad un solaio formato da travi e da elementi latero-cementizi (detti in gergo «pignatte»). In questo solaio, presente nella quasi totalità delle costruzioni moderne, le travi svolgono funzione portante, mentre i laterizi, definiti dal punto di vista tecnico «elementi per l’alleggerimento dei solai», non hanno ruolo portante né contribuiscono alla elasticità della struttura in quanto non in grado di assorbire sollecitazioni e tensioni.
Ciò deve essere considerato alla luce del fatto che la legge di riforma del condominio 220/2012 ha inserito nell’articolo 1117 Codice civile, disposizione che si occupa delle parti comuni dell’edificio, «i pilastri e le travi portanti», nozione nella quale devono logicamente includersi le travi che costituiscono la struttura portante del moderno solaio interpiano.
Ora, se risulta evidente dalla chiara lettera del riformato articolo 1117 Codice civile che le travi portanti sono parti comuni, risulta altrettanto evidente che tale natura comune delle travi portanti non è una novità introdotta dalla riforma. In primo luogo, la legge del 2012 non avrebbe potuto modificare la titolarità del diritto di proprietà su un bene, attribuendo alla proprietà comune ciò che prima rientrava nella proprietà esclusiva di alcuni condomini. In secondo luogo, l’elenco delle cose contenuto nell’art. 1117 c.c. ha, per opinione pacifica, natura meramente esemplificativa, non tassativa.
Poiché l’attribuzione alla proprietà comune di una parte dell’edificio (più precisamente, l’applicazione a quella parte dell’edificio del meccanismo attributivo di cui all’art. 1117 c.c.) dipende dall’esistenza del collegamento funzionale tra quella cosa e tutte le unità immobiliari, è del tutto evidente che il collegamento funzionale tra le travi portanti contenute nel solaio interpiano e l’intero edificio sussisteva in tutti gli edifici moderni prima ed indipendentemente dalla legge del 2012, la quale sul punto non ha fatto altro che prendere atto normativamente di ciò che già esisteva in concreto.
